Domande Frequenti

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Guida Operativa


1. Sismabonus ed Ecobonus

1.1 Gli incentivi del Sismabonus

1.1.1 Che cos’è il Sismabonus?

Il Sismabonus è un’agevolazione fiscale che consente a privati (persone fisiche, società di persone, imprenditori individuali, professionisti), e società (società di capitali ed enti) di detrarre dall’IRPEF o dall’IRES una parte delle spese sostenute, dal 1 gennaio 2017 al 31 dicembre 2021, per interventi di messa in sicurezza statica delle abitazioni e degli immobili a destinazione produttiva situati nelle zone ad alta pericolosità sismica.

La misura della detrazione è definita da una percentuale che varia dal 50% all’85%, su un ammontare complessivo di spesa non superiore a 96.000 euro per unità immobiliare per ciascun anno e va ripartita in 5 quote annuali di pari importo.

1.1.2 Chi può usufruire della detrazione Sismabonus?

Possono usufruire del beneficio sia i soggetti IRPEF che i soggetti IRES che sostengono le spese per gli interventi antisismici e detengono il bene immobile in base ad un titolo idoneo:

  • proprietario o nudo proprietario;
  • titolare di un diritto reale di godimento;
  • comodatario;
  • locatario o utilizzatore in leasing;
  • familiare convivente con il proprietario o detentore e il convivente non proprietario né titolare di un contratto di comodato (solo per gli immobili a destinazione abitativa);
  • acquirente dell’immobile (oggetto di riqualificazione) per le quote di detrazione residue.

Sono comprese, tra i soggetti beneficiari, anche le società immobiliari per gli interventi effettuati su immobili concessi in locazione (R.M. 22/E del 12 marzo 2018).

Possono usufruire della detrazione anche gli istituti autonomi case popolari (IACP) comunque denominati, gli enti aventi le medesime finalità e le cooperative a proprietà indivisa per gli interventi su immobili adibiti ad edilizia residenziale pubblica.

1.1.3 Quali sono i fabbricati agevolati?

Possono essere detratti gli interventi antisismici effettuati su immobili di tipo abitativo o a destinazione produttiva che si trovino nelle zone ad alta pericolosità sismica 1, 2 e 3, individuate in base all’Ordinanza del Presidente del Consiglio dei Ministri n. 3274 del 20 marzo 2003.

Con la R.M. 22/E del 12 marzo 2018, l’Agenzia delle Entrate ha confermato che il Sismabonus è riconosciuto anche per gli interventi “antisismici” riguardanti immobili posseduti da società e destinati alla locazione

1.1.4 Quali interventi possono essere detratti?

Possono essere detratte le spese per interventi di messa in sicurezza statica, in particolare sulle parti strutturali degli edifici (art.16-bis, co.1, lett. i, del D.P.R. 917/1986), nonché le spese per la redazione della documentazione obbligatoria, necessaria a comprovare la sicurezza statica, e gli interventi necessari al rilascio della suddetta documentazione obbligatoria.

Dal 1° gennaio 2017, tra i costi detraibili dell’intervento rientrano anche le spese sostenute per la classificazione e verifica sismica degli immobili (solo se propedeutiche ai lavori agevolati).

Il decreto del MIT n. 58 del 28 febbraio 2017 (e successive modifiche), definisce le linee guida per la classificazione del rischio sismico delle costruzioni e le modalità d’attestazione da parte dei professionisti abilitati dell’efficacia degli interventi effettuati.

1.1.5 Quali sono le percentuali della detrazione?

La percentuale di detrazione è pari al:

  • 50% delle spese sostenute, sino ad un massimo di 96.000 euro per unità immobiliare, per interventi sulle parti strutturali che non conseguono un miglioramento della classe sismica;
  • 70% delle spese sostenute sino ad un massimo di 96.000 euro per unità immobiliare, per interventi che riducono il rischio sismico di 1 classe;
  • 80% delle spese sostenute sino ad un massimo di 96.000 euro per unità immobiliare, per interventi che riducono il rischio sismico di 2 classi.

Per le spese sostenute per interventi antisismici eseguiti su parti comuni di edifici condominiali (v. capitolo 5.1.1 di questa Guida) spetta una detrazione pari al:

  • 75% delle spese sostenute, sino ad un massimo di 96.000 euro moltiplicato per il numero delle unità immobiliari dell’edificio, per interventi che riducono il rischio sismico di 1 classe;
  • 85% delle spese sostenute , sino ad un massimo di 96.000 euro moltiplicato per il numero delle unità immobiliari dell’edificio, per interventi che riducono il rischio sismico di 2 classi.

Il limite di spesa agevolato è 96.000 euro per unità immobiliare per ciascun anno. In caso di prosecuzione in più anni dello stesso intervento, nel calcolo del limite dei 96.000 euro si devono considerare le spese sostenute in anni precedenti per le quali si è già fruito della detrazione.

1.1.6 Cos’è il “Sismabonus per l’acquisto” di case antisismiche?

È prevista l’estensione dell’agevolazione del cd. “Sismabonus” agli acquisti di case antisismiche site nei comuni della zona a rischio sismico 1, cedute dalle imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare e derivanti da interventi di demolizione e ricostruzione, anche con variazione volumetrica.

La norma favorisce le operazioni di acquisto di interi fabbricati da parte di imprese di costruzione destinati alla successiva demolizione e ricostruzione, anche con variazione volumetrica rispetto alla preesistente, ove le norme urbanistiche lo consentano, e il successivo trasferimento delle singole abitazioni, prevedendo il riconoscimento di una

detrazione pari al 75% o all’85% del prezzo di vendita (fino ad un importo massimo di 96.000 euro) per gli acquirenti delle suddette unità da suddividere in 5 quote annuali di pari importo.

Le condizioni per fruire della detrazione sono:

1. l’intervento deve essere eseguito dall’impresa di costruzione/ristrutturazione che provvede alla successiva vendita;

  1. l’Intervento deve consistere nella demolizione e ricostruzione dell’edificio, anche con variazione volumetrica rispetto alla preesistente, ove consentita da norme urbanistiche;
  2. l’acquisto dell’unità immobiliare deve avvenire entro 18 mesi dal termine dei lavori.

La misura della detrazione è pari al:

  • 75% del prezzo di vendita, fino ad un importo massimo di 96.000 euro qualora venga ridotto il rischio sismico di una classe rispetto all’edificio preesistente (quindi detrazione massima di 72.000 euro da suddividere in 5 quote annuali);
  • 85% del prezzo di vendita, fino ad un importo massimo di 96.000 euro qualora venga ridotto il rischio sismico di due classi rispetto all’edificio preesistente (quindi detrazione massima 81.600 euro da suddividere in 5 quote annuali).In alternativa alla detrazione di imposta, in sede di dichiarazione dei redditi è prevista la facoltà dell’acquirente di optare per la cessione del credito di imposta corrispondente all’importo detraibile, secondo quando previsto dalla legge.Il credito d’imposta può essere ceduto a soggetti terzi (privati anche esercenti attività commerciale, diversi da banche o intermediari finanziari), così come attualmente previsto per il “Sismabonus condomini”.

1.1.7 Cosa si intende per cessione del credito “Sismabonus”?

A partire dal 1 gennaio 2017, il beneficiario della detrazione per interventi relativi all’adozione di misure antisismiche può scegliere di cedere il credito corrispondente alla detrazione alle imprese esecutrici o a soggetti privati, con esclusione degli istituti di credito e degli intermediari finanziari, con facoltà per il cessionario che riceve il credito di successiva rivendita dello stesso beneficio.

Questa facoltà è riconosciuta solo per:

  • interventi “incisivi” effettuati su parti comuni di edifici condominiali ubicati in zone sismiche 1, 2 e 3;Si considerano incisivi gli interventi antisismici eseguiti su parti comuni di edifici condominiali che danno diritto ad una detrazione del 75% delle spese sostenute, qualora venga ridotto il rischio sismico di 1 classe, e dell’85% delle spese sostenute qualora venga ridotto il rischio sismico di 2 classi;
  • gli acquisti di case antisismiche site nei comuni della zona a rischio sismico 1, cedute, entro 18 mesi dal termine dei lavori, cedute dalle imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare e derivanti da interventi di demolizione e ricostruzione, anche con variazione volumetrica.

La possibilità di cedere il credito riguarda tutti i potenziali beneficiari delle detrazioni sopra indicate.

1.1.8 Come avviene la cessione del credito Sismabonus nei lavori condominiali?

L’Agenzia delle Entrate, con il Provvedimento n.108572 dell’8 giugno 2017, ha indicato le modalità attuative della cessione del credito “Sismabonus” corrispondente alla detrazione per interventi relativi all’adozione di misure antisismiche e all’esecuzione di opere per la messa in sicurezza statica effettuate sulle parti comuni di edifici.

Il Provvedimento ha chiarito che il contribuente può cedere:

  • subito l’intera detrazione, per la quota a lui imputabile, calcolata sulla spesa approvata dalla delibera assembleare per l’esecuzione dei lavori;
  • oppure, in ciascun periodo d’imposta, la quota a lui imputabile sulla base delle spese sostenute nel medesimo periodo d’imposta dal condominio.

Il cessionario, cioè il soggetto che accetta la cessione del credito da parte del condòmino, una volta che il credito è divenuto “disponibile”, può utilizzarlo in compensazione mediante il modello F24 (da inviare attraverso i servizi telematici dell’AdE), ripartendolo in 5 quote annuali di pari importo, alle stesse condizioni applicabili al cedente, oppure cederlo, in tutto o in parte, a soggetti terzi.

Il credito d’imposta diventa disponibile dal dieci marzo dell’anno successivo a quello in cui il condominio ha sostenuto la spesa e a condizione che il condòmino cedente abbia pagato la parte di spesa a lui imputabile, non rientrante nella quota ceduta sotto forma di credito d’imposta. Nell’ipotesi in cui la quota non coperta dalla cessione del credito non sia integralmente corrisposta entro l’anno

1.1.9 Quali sono gli adempimenti necessari per avviare la cessione del credito nei lavori condominiali?

Sotto il profilo degli adempimenti è previsto che:

–  il condòmino, in sede di delibera condominale o mediante successiva dichiarazione espressa (o entro il 31 dicembre del periodo d’imposta di riferimento), deve comunicare all’amministratore del condominio i dati dell’avvenuta cessione del credito, l’accettazione del cessionario e deve indicare i dati identificativi (dati anagrafici o denominazione) e il codice fiscale propri e dello stesso cessionario;

– l’amministratore del condominio deve:

  • comunicare anno per anno (entro il 28 febbraio ) all’Agenzia delle Entrate, a pena di inefficacia della cessione del credito, i dati del cessionario e la sua accettazione del credito ricevuto, nonché l’importo dello stesso, spettante sulla base delle spese sostenute dal condominio entro il 31 dicembre dell’anno precedente;
  • consegnare al condòmino la certificazione delle spese a lui imputabili, indicando il protocollo telematico con il quale ha effettuato la comunicazione all’Agenzia;

– l’Agenzia delle Entrate:

  • rende visibile nel “Cassetto fiscale” del cessionario il credito d’imposta che gli è stato attribuito e che potrà utilizzare solo a seguito della relativa accettazione (con le funzionalità rese disponibili nel suo “Cassetto fiscale”);
  • rende visibili nel “Cassetto fiscale” del cedente l’accettazione del credito d’imposta da parte del cessionario.

Per il cessionario il credito d’imposta diventa disponibile dal dieci marzo dell’anno successivo a quello in cui il condominio ha sostenuto la spesa e a condizione che il condòmino cedente abbia pagato la parte di spesa a lui imputabile, non rientrante nella quota ceduta sotto forma di credito d’imposta.

Una volta che il credito è divenuto “disponibile”, il cessionario può utilizzarlo in compensazione mediante il modello F24 (da inviare attraverso i servizi telematici dell’AdE), ripartendolo in 5 quote annuali di pari importo, alle stesse condizioni applicabili al cedente, oppure cederlo, in tutto o in parte, a soggetti terzi.

In caso di successiva e ulteriore cessione del credito ricevuto, il cessionario deve comunicare l’operazione, sempre con le modalità telematiche messe a disposizione dall’Agenzia delle Entrate, che provvederà ad attribuire il credito al nuovo cessionario.

In tal caso, il credito viene utilizzato in compensazione dal successivo cessionario, sulla base delle rate residue. La quota di credito che non è utilizzata nell’anno può essere utilizzata negli anni successivi, ma non può essere richiesta a rimborso.

L’Amministrazione finanziaria, a seguito della cessione del credito, effettua dei controlli in capo al condòmino cedente e al cessionario:

  • al condòmino cedente può essere contestata la mancata integrazione, anche parziale, dei requisiti oggettivi che danno diritto alla detrazione d’imposta. In tal caso l’Amministrazione Finanziaria provvede al recupero del credito corrispondente nei confronti del condòmino, maggiorato di interessi e sanzioni.
  • al cessionario può essere contestata l’indebita fruizione anche parziale, del credito. In tal taso l’Amministrazione Finanziaria provvede al recupero del relativo importo nei suoi confronti, maggiorato di interessi e sanzioni.

1.2 Gli incentivi dell’Ecobonus

1.2.1 Cos’è l’Ecobonus?

L’Ecobonus è un’agevolazione fiscale che consente a privati (persone fisiche, società di persone, imprenditori individuali, professionisti), e società (società di capitali ed enti) di detrarre dall’IRPEF o dall’IRES una parte delle spese sostenute, sino al 31 dicembre 2018, per interventi di riqualificazione energetica di edifici esistenti (abitazioni monofamiliari e immobili a destinazione produttiva o commerciale) e sino al 31 dicembre 2021 per i medesimi interventi eseguiti su parti comuni dei condomini.

La misura della detrazione è definita da una percentuale che va da un minimo del 50% ad un massimo del 75% e spetta entro un ammontare massimo, variabile a seconda del tipo di intervento realizzato e in base al fatto che questo riguardi la singola unità immobiliare o edifici condominiali.

La detrazione va ripartita in 10 quote annuali di pari importo.

Si possono detrarre sia i costi dei lavori edili relativi all’intervento energetico effettuato, sia le spese relative alle prestazioni professionali, comprese quelle necessarie per la realizzazione degli interventi agevolati e quelle sostenute per acquisire la certificazione energetica.

1.2.2 Chi può usufruire della detrazione Ecobonus?

Possono usufruire del beneficio sia i soggetti IRPEF (privati persone fisiche, società di persone, professionisti) che i soggetti IRES (società di capitali ed enti) che sostengono le spese per l’intervento di riqualificazione energetica e che posseggono, o detengono, l’immobile sulla base di un titolo idoneo:

  • proprietario o nudo proprietario
  • titolare di un diritto reale di godimento
  • comodatario
  • locatario o utilizzatore in leasing
  • familiare convivente con il proprietario o detentore e il convivente more uxorio non proprietario né titolare di un contratto di comodato (solo per gli immobili a destinazione abitativa)
  • acquirente dell’immobile (oggetto di riqualificazione) per le quote di detrazione residue.

Possono usufruire della detrazione anche gli istituti autonomi case popolari (IACP) e gli enti e cooperative per gli interventi su immobili adibiti ad edilizia residenziale pubblica.

1.2.3 Su quali immobili devono essere eseguiti gli interventi di riqualificazione energetica?

Per usufruire della detrazione, gli interventi devono essere effettuati su unità immobiliari o su parti comuni di edifici esistenti di qualunque categoria catastale, anche se rurali, compresi quelli strumentali.

I titolari di reddito d’impresa possono usufruire della detrazione solo per interventi effettuati su fabbricati strumentali utilizzati nell’esercizio dell’impresa e non locati.

In particolare, per le imprese di costruzioni, la fruibilità del beneficio è esclusa nelle ipotesi di interventi eseguiti su:

  • immobili locati a terzi (sia strumentali che abitativi);
  • immobili “merce”, ovvero i beni alla cui produzione e scambio è diretta l’attività d’impresa.

Sono escluse dall’agevolazione le spese relative ad immobili in corso di costruzione, in quanto l’agevolazione è concessa solo per interventi eseguiti su fabbricati esistenti.

I fabbricati devono, inoltre, possedere requisititi specifici:

  • preventiva esistenza di un impianto di riscaldamento, per tutti gli interventi (ad eccezione dell’installazione di pannelli solari);
  • realizzazione di un impianto termico centralizzato, nel caso di frazionamento di un’unità immobiliare.

1.2.4 Per le singole unità immobiliari, quali sono gli interventi agevolati e in che misura?

Dal 1° gennaio 2018 al 31 dicembre 2018, la detrazione è del 50% per interventi energetici eseguiti su singole unità immobiliari nelle seguenti ipotesi:

  • acquisto e posa in opera di finestre, comprensive di infissi (detrazione massima 60.000 euro);
  • acquisto e posa in opera delle schermature solari (di cui all‘All.M, D.Lgs. 311/2006) (detrazione massima 60.000 euro);
  • sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con impianti dotati di caldaie a condensazione con efficienza almeno pari alla Classe A (Reg. UE 811/2013) (detrazione massima 30.000 euro);
  • acquisto e posa in opera di impianti di climatizzazione invernale con impianti dotati di generatori di calore alimentati da biomasse combustibili (detrazione massima 30.000 euro).

Dal 6 giugno 2013 al 31 dicembre 2018, la detrazione è del 65% per interventi energetici eseguiti su singole unità immobiliari nelle seguenti ipotesi:

  • riqualificazione energetica “globale” (detrazione massima 100.000 euro);
  • strutture opache orizzontali e verticali (detrazione massima 60.000);
  • installazione di pannelli solari per la produzione di acqua calda (detrazione massima 60.000);
  • sostituzione di impianti di climatizzazione invernale (detrazione massima 30.000 euro):
    • impianti con caldaia a condensazione con efficienza almeno pari alla Classe A (Reg. UE 811/2013) e contestuale installazione di sistemi di termoregolazione (classi V, VI o VIII Comunicazione UE 2014/C 207/02);
    • impianti dotati di apparecchi ibridi, costituiti da pompa di calore integrata con caldaia a condensazione, assemblati in fabbrica ed espressamente concepiti dal fabbricante per funzionare in abbinamento tra loro;
    • generatori d’aria calda a condensazione;
  • acquisto e posa in opera di micro-cogeneratori in sostituzione di impianti esistenti, che consentano di ottenere un risparmio di energia primaria pari almeno al 20% (detrazione massima 100.000 euro);
  • impianti geotermici a bassa entalpia (detrazione massima 30.000 euro);
  • sostituzione di scaldacqua tradizionali con quelli a pompa di calore (detrazione massima 30.000 euro);
  • acquisto, installazione e messa in opera dispositivi multimediali per controllo da remoto impianti di riscaldamento, acqua calda e climatizzazione abitazioni.

Va precisato che sono in corso di emanazione uno o più decreti interministeriali volti a definire i requisiti tecnici che dovranno soddisfare gli interventi che beneficiano dell’agevolazione per la riqualificazione energetica e i massimali di costo per singola tipologia di intervento.

1.2.5 Per i condomìni, quali sono gli interventi agevolati e in che misura?

Le percentuali del 65% e del 50% previste per i lavori eseguiti su singole unità immobiliari valgono anche qualora i medesimi interventi energetici interessino parti comuni condominiali, con la differenza che, in questo caso, la detrazione si applica per le spese sostenute fino al 31 dicembre 2021.

Inoltre, nel caso di lavori effettuati su parti comuni di edifici condominiali, per le spese sostenute dal 1 gennaio 2017 al 31 dicembre 2021, sono previste percentuali più elevate di detrazione se gli interventi realizzati sono particolarmente incisivi.

In questo caso, la detrazione può essere:

  • del 70%, se l’intervento di riqualificazione interessa l’involucro dell’edificio con un’incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda;
  • del 75%, se l’intervento di riqualificazione è diretto a migliorare la prestazione energetica invernale ed estiva (va conseguita almeno la qualità media indicata nel DM 26 giugno 2015).

Queste maggiori detrazioni valgono su un limite di spesa agevolabile di 40.000 euro, moltiplicato per il numero di unità immobiliari che compongono l’edificio.

Per usufruire di tali maggiori detrazioni è necessaria l’attestazione della prestazione energetica degli edifici ad opera di un professionista abilitato. ENEA effettua controlli, anche a campione, su tali attestazioni.

Va precisato che sono in corso di emanazione uno o più decreti interministeriali volti a definire i requisiti tecnici che dovranno soddisfare gli interventi che beneficiano dell’agevolazione per la riqualificazione energetica e i massimali di costo per singola tipologia di intervento.

1.2.6 Sono agevolati gli interventi di demolizione e ricostruzione con o senza ampliamento?

Fermo restando che sono escluse dall’agevolazione le spese relative ad immobili in corso di costruzione, la detrazione può comunque spettare in caso di:

  • demolizione e ricostruzione di un fabbricato, purché non ci sia aumento di volumetria;
  • ristrutturazione senza demolizione e con ampliamento del fabbricato, solo per le spese relative alla parte già esistente. In questa ipotesi, tuttavia, non è agevolata la “riqualificazione globale”, che dà diritto ad una detrazione massima 100.000 euro, poiché, in tal caso, l’agevolazione è subordinata al rispetto di determinati valori limite di fabbisogno di energia primaria annuo, da calcolarsi con riferimento all’intero edificio, comprensivo, quindi, anche della porzione ottenuta dall’ampliamento.

L’agevolazione, invece, non spetta mai in caso di demolizione e ricostruzione con ampliamento.

1.2.7 Si possono cumulare Ecobonus e Sismabonus?

È prevista la possibilità di cumulare Ecobonus e Sismabonus per interventi su parti comuni di edifici condominiali, ricadenti nelle zone sismiche 1, 2 e 3, nel caso in cui gli interventi siano volti congiuntamente alla riduzione del rischio sismico e alla riqualificazione energetica.

Tale beneficio è riconosciuto nella misura unica del:

  • 80%, se gli interventi determinino il passaggio ad 1 classe di rischio sismico inferiore;
  • 85%, se gli interventi determinino il passaggio a 2 classi di rischio sismico inferiori.

La predetta detrazione è ripartita in 10 quote annuali di pari importo e si applica su un ammontare delle spese non superiore a euro 136.000 moltiplicato per il numero delle unità immobiliari di ciascun edificio.

L’Enea ha precisato che, per beneficiare della maggior detrazione, gli interventi, oltre al miglioramento sismico (riduzione di 1 o 2 classi), devono rispettare anche i requisiti energetici previsti per ottenere la detrazione Ecobonus «maggiorata» del 70% o del 75% (Cfr. Vademecum aggiornato al 30.03.2018).

La nuova modalità di cumulo delle suddette detrazioni riguarda specificatamente gli interventi agevolati effettuati su parti comuni di edifici condominiali e si pone in alternativa alle detrazioni già previste ai medesimi fini “Ecobonus condomini” e “Sismabonus condomini”.

La scelta tra l’una o l’altra modalità di cumulo delle detrazioni trova giustificazione nella possibilità, riconosciuta ai contribuenti, di valutare la convenienza di un recupero accelerato in 5 anni (e non già in 10) in caso di capienza d’imposta quantomeno per le spese sostenute per gli interventi di riduzione del rischio sismico.

1.2.8 Cosa si intende per cessione del credito “Ecobonus”?

Si tratta della possibilità, riconosciuta al beneficiario della detrazione, di cedere il credito corrispondente alla detrazione ai fornitori che hanno realizzato l’intervento agevolato o ad altri soggetti (persone fisiche, privati, società ed enti).

La legge di Bilancio 2018 ha esteso possibilità di “cessione del credito” a tutti i contribuenti (capienti e incapienti) e per tutte le tipologie agevolate di interventi di riqualificazione energetica, anche se eseguiti sulle singole unità immobiliari e non solo limitatamente agli interventi su parti comuni condominiali.

La possibilità di cedere la detrazione spettante è prevista con modalità diverse, a seconda che la cessione sia posta in essere da:

  • incapienti”, ovvero contribuenti che, nell’anno precedente a quello di sostenimento delle spese relative a lavori di riqualificazione energetica, si trovano nelle cd. “fasce deboli” (pensionati con reddito sino a 7.500 euro o lavoratori dipendenti con reddito sino a 8.000 euro). In questo caso la cessione può essere fatta a favore delle imprese esecutrici dei lavori, di altri “soggetti privati”, nonché nei confronti di banche ed intermediari finanziari, con facoltà del cessionario di successiva ed ulteriore cessione del credito;
  • capienti” che, dal 1° gennaio 2018 al 31 dicembre 2021, effettuano interventi gli interventi di riqualificazione energetica di cui all’art. 14 del DL 63/2013. In questo caso a differenza di quanto previsto per i soggetti cd. “incapienti”, la cessione del credito può essere effettuata solo nei confronti delle imprese esecutrici o dei “soggetti privati”, e non nei confronti delle banche ed intermediari finanziari. Resta ferma, invece, la facoltà di successiva cessione da parte dei cessionari.

1.2.9 Come avviene la cessione del credito ecobonus nei lavori condominiali?

Mentre è ancora da definire la modalità operativa di cessione del credito in caso di interventi eseguiti su singole unità immobiliari, per quelli riguardanti le parti comuni condominiali e per quelli realizzati dai cd. “incapienti” è intervenuta l’Agenzia delle Entrate, con il Provvedimento n. 165110 del 28 agosto 2017.

Il Provvedimento ha chiarito che il contribuente può cedere:

  • subito l’intera detrazione, per la quota a lui imputabile, calcolata sulla spesa approvata dalla delibera assembleare per l’esecuzione dei lavori;
  • oppure, in ciascun periodo d’imposta, la quota a lui imputabile sulla base delle spese sostenute nel medesimo periodo d’imposta dal condominio.

Il cessionario, cioè il soggetto che accetta la cessione del credito da parte del condòmino, una volta che il credito è divenuto “disponibile”, può utilizzarlo in compensazione mediante il modello F24 (da inviare attraverso i servizi telematici dell’AdE), ripartendolo in 10 quote annuali di pari importo, alle stesse condizioni applicabili al cedente, oppure cederlo, in tutto o in parte.

In particolare, il credito d’imposta diventa disponibile dal dieci marzo dell’anno successivo a quello in cui il condominio ha sostenuto la spesa e a condizione che il condòmino cedente abbia pagato la parte di spesa a lui imputabile non rientrante nella quota ceduta sotto forma di credito d’imposta.

1.2.10 Quali sono gli adempimenti necessari per la cessione del credito?

Sotto il profilo degli adempimenti, il Provvedimento n.165110 del 28 agosto 2017 chiarisce che, per accedere al meccanismo:

  • il condòmino, alla delibera condominiale o entro il 31 dicembre del periodo d’imposta di riferimento, deve comunicare all’amministratore del condominio i dati dell’avvenuta cessione del credito, l’accettazione del cessionario e deve indicare i dati identificativi (dati anagrafici o denominazione) e il codice fiscale propri e dello stesso cessionario;
  • l’amministratore del condominio deve:
    • comunicare anno per anno, entro il 28 febbraio, all’Agenzia delle Entrate, a pena di inefficacia della cessione del credito, i dati del cessionario e l’accettazione del credito ricevuto, nonché l’importo dello stesso, spettante sulla base delle spese sostenute dal condominio entro il 31 dicembre dell’anno precedente;
    • consegnare al condòmino la certificazione delle spese a lui imputabili, indicando il protocollo telematico con il quale ha effettuato la comunicazione all’Agenzia;
  • l’Agenzia delle Entrate:
    • rende visibile nel “Cassetto fiscale” del cessionario il credito d’imposta che gli è stato attribuito e che potrà utilizzare solo a seguito della relativa accettazione (con le funzionalità rese disponibili nel suo “Cassetto fiscale”);
    • rende visibili nel “Cassetto fiscale” del cedente l’accettazione del credito d’imposta da parte del cessionario.

Per il cessionario, il credito d’imposta diventa disponibile dal 10 marzo dell’anno successivo a quello in cui il condominio ha sostenuto la spesa e a condizione che il condòmino cedente abbia pagato la parte di spesa a lui imputabile, non rientrante nella quota ceduta sotto forma di credito d’imposta.

Una volta che il credito è divenuto “disponibile”, il cessionario può utilizzarlo in compensazione mediante il modello F24 (da inviare attraverso i servizi telematici dell’AdE), ripartendolo in 10 quote annuali di pari importo, alle stesse condizioni applicabili al cedente, oppure cederlo, in tutto o in parte, a soggetti terzi.

In caso di successiva e ulteriore cessione del credito ricevuto, il cessionario deve comunicare l’operazione, sempre con le modalità telematiche messe a disposizione

dall’Agenzia delle Entrate, che provvederà ad attribuire il credito al nuovo cessionario. In tal caso, il credito viene utilizzato in compensazione dal successivo cessionario, sulla base delle rate residue.

La quota di credito che non è utilizzata nell’anno può essere utilizzata negli anni successivi, ma non può essere richiesta a rimborso.

L’Amministrazione finanziaria, a seguito della cessione del credito, effettua dei controlli in capo al condòmino cedente e al cessionario:

  • al condòmino cedente può essere contestata la mancata integrazione, anche parziale, dei requisiti oggettivi che danno diritto alla detrazione d’imposta. In tal caso l’Amministrazione Finanziaria provvede al recupero del credito corrispondente nei confronti del condòmino, maggiorato di interessi e sanzioni.
  • al cessionario può essere contestata l’indebita fruizione anche parziale, del credito. In tal taso l’Amministrazione Finanziaria provvede al recupero del relativo importo nei suoi confronti, maggiorato di interessi e sanzioni.

2. Gli interventi agevolati

2.1 Gli interventi del Sismabonus

2.1.1 A cosa serve la classificazione del rischio sismico delle costruzioni?

La classificazione del rischio sismico delle costruzioni serve per valutare il livello di rischio di un edificio nei confronti di eventi sismici che possono accadere in futuro. Tale valutazione porta ad identificare una “Classe di Rischio” per l’edificio. Tale classe può essere migliorata con opportuni interventi, in particolare sulle parti strutturali dell’edificio. Il miglioramento di una o più Classi di Rischio permette di accedere alle detrazioni fiscali maggiorate, rispettivamente del 75% e 85%, nel caso di interventi su parti comuni condominiali.

2.1.2 Come si individuano le classi di rischio sismico?

Come stabilito dal DM n. 58 del 28 febbraio 2017 (v. allegato), successivamente modificato con DM n. 65 del 7 marzo 2017 (v. allegato), si individua la classe di rischio sismico di un determinato edificio utilizzando una delle due metodologie di cui alle Linee guida per la classificazione del rischio sismico delle costruzioni (Allegato A al DM n. 65 del 7 marzo 2017):

  • metodologia convenzionale applicabile a qualsiasi tipologia di costruzione e per qualsiasi passaggio migliorativo di classe di rischio sismico
  • metodologia semplificata, applicabile in determinati casi. Consente il passaggio di una sola classe di rischio ai fini della detrazione fiscale.

Il professionista incaricato attribuisce la classe di rischio tra le 8 previste, identificate con le lettere dalla A+ (rischio minore) alla G (rischio maggiore).

La nuova classe dell’edificio si individua ripetendo l’operazione della classificazione dopo aver progettato l’intervento di riduzione del rischio.

2.1.3 Quali sono le principali differenze tra le due metodologie di classificazione fornite dal decreto?

Il metodo convenzionale, applicabile a qualsiasi tipologia di costruzione, si basa sull’applicazione dei metodi di analisi previsti dalle norme tecniche per le costruzioni (dal 22 marzo 2018 si farà riferimento al DM 17 gennaio 2018 che aggiorna il DM 14 gennaio 2008 “Norme tecniche per le costruzioni”).

Il metodo semplificato si basa invece su una classificazione macrosismica dell’edificio ed è indicato per gli edifici in muratura, per le strutture assimilabili ai capannoni industriali e per gli edifici in calcestruzzo armato quando si intende eseguire interventi di rafforzamento locale, rispettando alcune specifiche prescrizioni.

L’applicazione del metodo semplificato, ai fini della riduzione del rischio sismico, permette di conseguire una sola classe di miglioramento ai fini dell’incentivo fiscale.

Per il progettista, i due metodi comportano impegni differenti.

  • Nel caso del metodo convenzionale è necessario comunque valutare il comportamento globale della costruzione, ai fini dell’attribuzione della classe di rischio.
  • Nel caso del metodo semplificato, invece, si può ritenere valido il passaggio di una classe di rischio se sono soddisfatte alcune specifiche condizioni descritte nelle Linee guida per la classificazione del rischio sismico delle costruzioni allegate al D.M. n. 58 del 28 febbraio 2017 e s.m.i., distinte per edifici in muratura, capannoni industriali e edifici in calcestruzzo armato.

N.B. nel caso si intendano eseguire interventi per la riduzione del rischio sismico, l’attribuzione della classe di rischio ante e post intervento deve essere effettuata utilizzando il medesimo metodo (convenzionale o semplificato) e con le stesse modalità di analisi e di verifica contenute nelle Norme tecniche per le costruzioni.

2.1.4 Quali sono i passaggi da fare per eseguire interventi di miglioramento della classe di rischio?

I passaggi sono: classificazione dell’edificio, progetto dell’intervento, nuova verifica della classe raggiunta. Tali passaggi richiedono le seguenti asseverazioni/attestazioni del miglioramento sismico dell’edificio:

  1. Il progettista dell’intervento strutturale assevera la classe di rischio prima dell’intervento e quella conseguibile a seguito dell’esecuzione dell’intervento progettato, secondo lo schema riportato in allegato B al D.M. n. 65 del 7 marzo 2017. Detta asseverazione, unitamente al progetto di intervento (redatto in conformità alle Norme Tecniche delle Costruzioni), è allegata alla Segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) da presentare allo Sportello Unico (art. 5 del DPR 380/2001). Trattandosi di interventi in zona sismica sarà necessario, prima dell’inizio dei lavori, ricevere l’autorizzazione di cui all’articolo 94 del DPR 380/2001, oltre alla denuncia degli stessi prevista dall’articolo 93 del medesimo DPR.
  2. Il Direttore del Lavori e il Collaudatore, ove nominato per legge, attestano la conformità degli interventi eseguiti rispetto al progetto depositato presso lo Sportello Unico.

Sia l’asseverazione del progettista, che le attestazioni del Direttore dei Lavori e del Collaudatore devono essere depositate presso lo Sportello Unico e consegnate in copia al Committente ai fini dell’ottenimento dei benefici fiscali.

2.1.5 Quali sono i professionisti che possono essere incaricati della progettazione, direzione lavori e collaudo statico di interventi di riduzione del rischio sismico?

Come previsto dalla normativa nazionale, possono essere incaricati tutti professionisti iscritti ai relativi Ordini o Collegi professionali che possono svolgere tali incarichi nei limiti delle rispettive competenze professionali, ad es.: ingegneri, architetti.

2.1.6 Quali sono i tipi di interventi che permettono di ridurre il rischio sismico di un edificio?

Non è possibile avere un elenco generale di interventi. Dipende, infatti, dal tipo di carenze strutturali che l’edificio presenta.

Sarà compito del progettista incaricato esaminare la situazione di partenza, identificare le carenze dell’edificio e le diverse possibili soluzioni da adottare, tenendo conto delle esigenze del committente in termini di costi dell’intervento, durata dei lavori, possibilità di ridurre il disturbo agli occupanti durante l’esecuzione dei lavori, ecc.

Tra gli interventi che permettono di ridurre il rischio sismico di un edificio si indicano a solo titolo di esempio non esaustivo, le tecniche di isolamento sismico dell’edificio, quelle di introduzione di elementi dissipativi, rinforzo con intonaci armati o reti di fibra di vetro o carbonio, tiranti, etc.

2.2 Gli interventi dell’Ecobonus

2.2.1 Quali requisiti tecnici l’edificio condominiale oggetto d’intervento deve possedere per accedere alla detrazione fiscale del 70%?

L’intervento sull’edificio deve:

  • riguardare le parti comuni dell’edificio delimitanti il volume riscaldato verso l’esterno e/o i vani non riscaldati e/o contro terra e interessare più del 25% della superficie disperdente. Per superficie disperdente si intende la superficie che delimita il volume climatizzato rispetto all’esterno, al terreno, ad ambienti a diversa temperatura o ambienti non dotati di impianto di climatizzazione;
  • configurarsi come sostituzione o modifica di elementi già esistenti (e non come nuova realizzazione in ampliamento);
  • riguardare solo gli elementi i cui valori delle trasmittanze termiche (U) siano superiori a quelli riportati nella tabella 2 dell’allegato B al D.M. 11 marzo 2008 e s.m.i.1 Detti elementi dopo l’intervento devono raggiungere valori di trasmittanza termica inferiori o uguali ai valori previsti dalla citata tabella, di seguito riportata.

Tabella 2. Valori limite della trasmittanza termica utile U delle strutture componenti l’involucro edilizio espressa in (W/m2K) ed applicabili dal 1° gennaio 2010 per tutte le tipologie di edifici

Devono comunque essere rispettate le leggi e le normative nazionali e locali in tema di efficienza energetica.


1La Tabella è stata modificata dal D.M. 26 gennaio 2010 (v. allegato).

2.2.2 Quali sono i requisiti tecnici per accedere alla detrazione fiscale del 75%?

Per accedere alla detrazione fiscale nella misura del 75%, oltre ai requisiti da rispettare per l’accesso alle detrazioni fiscali del 70% (sopra riportate), gli interventi devono essere finalizzati a migliorare la “prestazione energetica invernale ed estiva” e conseguire almeno la “qualità media”.

Per prestazione energetica invernale ed estiva dell’involucro dell’edificio si intende quella del fabbricato al netto del rendimento degli impianti presenti mentre la qualità media corrisponde a specifiche prestazioni energetiche invernali ed estive dell’involucro, riportate nelle tabelle 3 e 4 riportate all’Allegato 1 del DM 26 giugno 2015 “Linee guida nazionali per l’attestazione della prestazione energetica degli edifici”.

L’involucro edilizio dell’intero edificio deve avere, prima dell’intervento, “qualità bassa” sia per la prestazione energetica invernale che per la prestazione energetica estiva.

Tabella 3 – Indicatore della prestazione energetica invernale ed estiva dell’involucro, al netto dell’efficienza degli impianti presenti

EPH,nd,limite (2019/21) è l’indice di prestazione termica utile per il riscaldamento dell’edificio di riferimento

Tabella 4 – Indicatore della prestazione energetica estiva dell’involucro, al netto dell’efficienza degli impianti presenti

YIE è la trasmittanza termica periodica e Asol,est/Asup utile è l’area solare equivalente estiva per unità di superficie utile. Per trasmittanza termica periodica YIE (W/m2K) si intende il parametro che valuta la capacità di una parete opaca di sfasare e attenuare la componente periodica del flusso termico che la attraversa nell’arco delle 24 ore, definita e determinata secondo la norma UNI EN ISO 13786:2008 e successivi aggiornamenti.

2.2.3 Gli infissi e le schermature solari rientrano nelle agevolazioni fiscali del 70/75%?

Anche la sostituzione degli infissi e l’installazione delle schermature solari rientrano nelle detrazioni fiscali purché i lavori siano eseguiti contestualmente a quelli sulle parti opache dell’involucro dell’edificio e se inseriti nei lavori previsti nella stessa relazione tecnica di cui al comma 1 dell’art. 8 del D.lgs. 192/2005 e s.m.i. ed insistenti sulle stesse strutture esterne oggetto dell’intervento.

Nel caso di installazione delle schermature solari devono essere rispettate le condizioni riportate nel Vademecum ENEA “schermature solari” (v. allegato).

2.2.4 I costi sostenuti per le opere provvisionali sono agevolabili?

Sono agevolabili sia le opere provvisionali che quelle accessorie strettamente funzionali alla realizzazione degli interventi quali ad esempio: ponteggi, nuove soglie o davanzali, rifacimento intonaci etc. (punto 1a dell’Art.3 DM 19 febbraio 2007, integrato e coordinato dal DM 7 aprile 2008 e Vademecum Enea edifici condominiali).

2.2.5 Come si dimostra la sussistenza delle condizioni per accedere alle detrazioni fiscali?

La sussistenza delle condizioni richieste per accedere alle detrazioni fiscali deve essere asseverata da un tecnico abilitato (ingegnere, architetto, geometra o perito iscritto al proprio albo professionale) mediante l’attestazione della prestazione energetica (APE) degli edifici con le modalità previste dal DM del 26 giugno 2015.

L’Enea effettuerà dei controlli, anche a campione, sulle agevolazioni previste dall’art. 14 del DL n. 63 del 4/6/2013 e per valutare la veridicità dell’attestazione, secondo procedure e modalità che verranno disciplinate con Decreto interministeriale. Il beneficio decade nel caso di mancata veridicità dell’attestazione.

L’asseverazione può essere sostituita dalla dichiarazione resa dal direttore dei lavori sulla conformità al progetto delle opere realizzate, purché siano riportate le pertinenti dichiarazioni e condizioni di seguito elencate, obbligatoria ai sensi dell’art.8, comma 2, del D.lgs. n.192 del 2005 e s.m.i.:

  • la dichiarazione che l’intervento riguardi parti comuni dell’edificio e che abbia incidenza superiore al 25% della superficie disperdente dell’edificio verso l’esterno e/o vani non riscaldati e/o il terreno;
  • i valori delle trasmittanze termiche dei vecchi elementi strutturali (strutture opache e/o trasparenti);
  • i valori delle trasmittanze termiche dei nuovi elementi strutturali (strutture opache e/o trasparenti);
  • la verifica che i valori delle trasmittanze dei nuovi elementi strutturali rispettino i pertinenti limiti riportati nella tabella 2 dell’allegato B al D.M. 11 marzo 2008 e s.m.i;
  • i valori del fattore di trasmissione solare totale (gtot) delle schermature solari nel caso che esse siano state installate;
  • per gli interventi finalizzati a migliorare la prestazione energetica invernale ed estiva e che conseguano almeno la qualità media di cui alle tabelle 3 e 4 dell’Allegato 1 al DM 26 giugno 2015 “Linee guida” (per i quali spetta la detrazione fiscale del 75%), la dichiarazione che l’involucro dell’intero edificio, sia per la prestazione energetica invernale che per la prestazione energetica estiva, abbia qualità bassa prima della realizzazione degli interventi, e che sia stata conseguita dopo la realizzazione degli interventi almeno la qualità media per entrambe le suddette prestazioni.

2.2.6 Quale documentazione deve essere trasmessa all’Enea?

Entro i 90 giorni successivi alla fine dei lavori, come da collaudo delle opere, va trasmessa all’ENEA la scheda descrittiva dell’intervento redatta e firmata da un tecnico abilitato (Allegato E al D.M. 19 febbraio 2007).

L’invio deve essere fatto esclusivamente attraverso l’apposito sito web, relativamente all’anno in cui essi sono terminati (per il 2017: http://finanziaria2017-condomini.enea.it

mentre per interventi di riqualificazione energetica degli edifici conclusi a partire dal 1° gennaio 2018 sarà attivato il sito http://finanziaria2018.enea.it).

La richiesta di detrazione può essere trasmessa ad ENEA anche oltre i 90 giorni.

Infatti, in caso di omesso o tardivo invio della comunicazione all’ENEA è ammessa la sanatoria prevista dall’art.2, comma 1, del D.L. 16/2012, convertito in legge 44/2012, che stabilisce che, in caso di inosservanza degli adempimenti formali necessari per fruire di benefici fiscali, il contribuente può, tardivamente, presentare le comunicazioni obbligatorie ovvero assolvere i particolari adempimenti previsti, a condizione che: abbia i requisiti sostanziali richiesti dalle norme di riferimento; effettui la comunicazione o esegua l’adempimento entro il termine di presentazione della prima dichiarazione fiscale utile; versi contestualmente la sanzione minima pari a 258 euro, di cui all’art.11, co.1 del D.Lgs. 471/1997, mediante F24 (è esclusa la possibilità di compensazione); la violazione non sia stata ancora constatata o non siano state già avviate attività amministrative di accertamento delle quali il contribuente abbia avuto formale conoscenza.

2.2.7 Quale documentazione deve essere conservata dal cliente?

  • L’asseverazione redatta da un tecnico abilitato (v. sopra)
  • La copia degli attestati di prestazione energetica (APE di cui all’Appendice B dell’Allegato 1 del DM 26 giugno 2015 “Linee guida”) dell’intero edificio, ante e post intervento redatti esclusivamente ai fini della richiesta delle detrazioni fiscali, prendendo in considerazione l’edificio nella sua interezza, al fine di valutare le qualità delle prestazioni invernale ed estiva dell’involucro edilizio (tabelle 3 e 4 dell’allegato 1 al DM 26 giugno 2015 “Linee guida”)
  • La copia degli attestati di prestazione energetica (APE) di ogni singola unità immobiliare per cui si richiedono le detrazioni fiscali
  • La copia delle relazioni tecniche, necessarie, ai sensi dell’art. 8 comma 1 del D.lgs. 192/05 e s.m.i.
  • L’originale della scheda descrittiva dell’intervento inviata all’ENEA
  • Le schede tecniche dei materiali e dei componenti.

Inoltre va conservata la dichiarazione che tutti gli interventi realizzati rispettano le leggi e le normative nazionali e locali in tema di efficienza energetica.

2.2.8 Quale documentazione deve essere conservata nel caso di contestuali interventi di riqualificazione energetica e di riduzione del rischio sismico?

Oltre alla documentazione suindicata va conservata la dichiarazione che tutti gli interventi realizzati rispettano le leggi e le normative nazionali e locali in tema di sicurezza e non solo quelle di efficienza energetica.

3. Gli interventi nei condomini

3.1 Aspetti procedurali

3.1.1 Cosa si intende per “edifici condominiali”?

Gli “edifici condominiali” sono tutti quei fabbricati costituiti da più unità immobiliari di proprietà esclusiva anche di diverse persone (fisiche/giuridiche) ma che hanno in comune elementi e strutture di pertinenza del medesimo edificio. Più esattamente, il condominio non è l’intero edificio ma l’insieme delle parti comuni. Alcune di queste parti sono comuni “per necessità”, per esempio: i muri portanti, il tetto, le scale ecc. Per aversi un “condominio” non è necessario un atto costitutivo in senso formale, ma esso si costituisce “di fatto”.

Ai fini del riconoscimento dei maggiori incentivi fiscali previsti per gli interventi descritti nei capitoli 1.1.5 e 1.2.5 di questa Guida rientrano nella definizione di condominio anche:

  • gli edifici con due sole unità immobiliari (c.d. condominio minimo) dove siano presenti delle parti in comune come per es. il tetto o il muro divisorio;
  • le case a schiera che abbiano in comune servizi o impianti (strade d’accesso, fornitura comune di acqua e corrente elettrica, piscina ecc.) ovvero anche elementi costruttivi;
  • i c.d. supercondomini ossia complessi costituiti da più immobili ciascuno dei quali, a propria volta, forma un condominio strutturalmente distinto ed autonomo.

Attenzione nella definizione di “edifici condominiali” vi sono sia quelli con l’obbligo di nominare un amministratore quando i condomini sono più di otto sia quelli con l’obbligo di formare un regolamento di condominio quando i condomini sono più di dieci.

Per i condomini dove non vi è obbligo di nominare un amministratore le relative incombenze (tra cui gli obblighi di comunicazione all’Agenzia delle Entrate) possono essere assolte incaricando direttamente uno dei condòmini.

Le più alte percentuali di detrazione riconosciute per gli interventi sui condomini (v. anche capitoli 1.1.5 e 1.2.5 di questa Guida) sono ammesse a condizione che tali interventi siano effettuati sulle parti comuni. In presenza, ad esempio, di villette monofamiliari se tutti i proprietari decidono di effettuare lavori di ristrutturazione in funzione dell’eco o sisma bonus potranno accedere alle maggiori percentuali di detrazione solo se gli interventi interessino edifici che abbiano parti in comune tra di loro.

3.1.2 Un edificio appartenente a un solo proprietario può usufruire delle agevolazioni?

L’Unico proprietario di un intero edificio, ai sensi della Risoluzione dell’Agenzia delle Entrate del 12 luglio 2007, n. 167, risposta 3, può usufruire delle detrazioni, purché nello stabile siano, comunque, rinvenibili parti comuni a due o più unità immobiliari, purchè della stessa categoria catastale e distintamente accatastate.
Diversamente, se l’edificio è costituito esclusivamente da un’unità abitativa e dalle relative pertinenze non sono ravvisabili elementi dell’edificio qualificabili come “parti comuni” e pertanto non è possibile considerare un autonomo limite di spesa per ciascuna unità.

3.2 Le procedure per deliberare

3.2.1 Qual è l’iter che il Condominio deve seguire per giungere all’approvazione degli interventi?

Il Condominio che intende far eseguire lavori, che hanno carattere straordinario, come quelli finalizzati alla messa in sicurezza o al miglioramento della sicurezza sismica dell’edificio o dell’efficienza energetica potrà seguire questo iter di massima:

  • 1. convocare una prima assemblea straordinaria3 per deliberare sulla necessità di far valutare ad un professionista la classe sismica dell’edificio ai sensi del DM n. 58/2017 e/o la classificazione energetica dell’edificio. Se l’assemblea approva deve essere contestualmente data delega all’amministratore ad invitare i professionisti alla formulazione delle relative offerte economiche (v. ALLEGATO 8). Con l’avviso di convocazione possono essere invitati i condomini a presentare in assemblea dei nominativi di professionisti cui indirizzare le richieste di preventivo;
  • 2. in funzione delle decisioni che di volta in volta verranno assunte andranno convocate ulteriori assemblee4 necessarie per:
    • a. valutare le offerte economiche pervenute da parte dei professionisti e assegnare l’incarico professionale (di progettista, direttore lavori ecc. in capo a uno o più soggetti) delegando l’amministratore a sottoscrivere i relativi contratti (ALLEGATO 7); approvare Il piano di riparto della spesa per gli incarichi affidati;
    • b. decidere in ordine alla tipologia dei lavori da effettuare; far redigere il capitolato e il computo metrico al professionista già scelto e successivamente procedere con l’approvazione dei lavori; scegliere l’impresa appaltatrice previa valutazione delle offerte pervenute (ALLEGATO 8) delegando l’amministratore a sottoscrivere il contratto di appalto; contestualmente devono essere invitati i condomini a comunicare l’intenzione preliminare di avvalersi della cessione del credito di imposta come modalità di pagamento;
    • c. approvare il piano di riparto della spesa per i lavori deliberati; se si tratta di lavori di messa in sicurezza si deve procedere anche alla nomina del collaudatore statico delegando l’amministratore a trasmettere le relative lettere di invito (ALLEGATO 8) a formulare un’offerta ai professionisti;
    • d. valutare le offerte economiche pervenute per l’incarico di collaudatore statico e contestualmente autorizzare l’amministratore a sottoscrivere il relativo contratto di affidamento dell’incarico (ALLEGATO 7); approvare il piano di riparto della spesa.
  • 3. Il codice civile prevede che una volta che siano stati deliberati i lavori di manutenzione straordinaria (o innovazioni) l’importo per la loro realizzazione, come stabilito nel contratto di appalto, debba essere, prima dell’inizio degli stessi, accantonato in apposito fondo speciale. Se i lavori sono eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale, in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito progressivamente in relazione ai singoli pagamenti dovuti. Qualora i pagamenti avvengano in parte mediante cessione del credito di imposta ovviamente nella riserva sarà accantonata solo la quota in contanti.

3 Di norma è l’amministratore a provvedere alla convocazione (anche su sollecitazione degli stessi condomini) ma possono provvedervi direttamente anche i condomini, almeno due, che rappresentino un sesto del valore dell’edificio.

Ogni condomino può intervenire in assemblea anche a mezzo di rappresentante che autorizzerà con espressa delega. La delega può essere utilizzata solo in forma scritta. In caso di più di 20 condomini il delegato non può rappresentare più di 1/5 dei condomini e 1/5 del valore. All’amministratore non possono essere conferite deleghe.

4 L’amministratore ha facoltà di fissare più riunioni consecutive, in modo da assicurare lo svolgimento dell’assemblea in termini brevi, convocando gli aventi diritto con un unico avviso nel quale sono indicate le ulteriori date ed ore di eventuale prosecuzione dell’assemblea che dovrà essere validamente costituita anche per le successive riunioni.

3.3 Le maggioranze per decidere

3.3.1 Quali sono le maggioranze richieste in Assemblea di Condominio?

La tabella seguente riassume le maggioranze che occorrono affinché l’Assemblea dei condomini sia validamente costituita (quorum costitutivi) e quelle necessarie per deliberare (quorum deliberativi). Le maggioranze variano in relazione all’oggetto della delibera da votare e anche a seconda del tipo di assemblea, se in prima o in seconda convocazione.
Nell’ipotesi del condominio minimo (ossia composto di due soli proprietari), come chiarito di recente anche dalla giurisprudenza, è sempre necessaria l’unanimità.

Nell’ipotesi di piccoli condomini ove non vi sia né un amministratore né un regolamento di condominio l’organo assembleare deve ritenersi sussistere ugualmente in quanto organo naturale e strutturale deputato ad esprimere la volontà collettiva.

Le delibere assunte nel rispetto della maggioranze prevista dal codice civile sono obbligatorie per tutti i condomini, compresi quelli assenti e quelli dissenzienti (articolo 1137,  comma 1 Codice civile).

Considerato che il codice civile non fornisce una spiegazione dettagliata del significato da attribuire alle diverse categorie di interventi il criterio da utilizzare per deliberare andrà valutato di volta in volta soprattutto in funzione degli interventi che si andranno ad autorizzare. In linea di massima si ritiene che gli interventi di efficientamento energetico (con diagnosi o certificazione energetica) possano essere approvati con una maggioranza semplificata (ossia: maggioranza intervenuti e 1/3 valore proprietà). Per gli interventi di miglioramento sismico la situazione è incerta: infatti potrebbero essere considerati come innovazione (maggioranza qualificata) ovvero come innovazione finalizzata alla realizzazione di opere e interventi volti a migliorare la sicurezza (maggioranza semplificata).

L’opzione di volersi avvalere della cessione del credito, anziché usufruire della detrazione, non deve essere sottoposta ad approvazione dell’assemblea di condominio. Tutt’al più può essere opportuno che l’amministratore, all’inizio dell’iter deliberativo, raccolga le manifestazioni di interesse da parte dei singoli condomini in ordine alla possibilità di voler cedere il credito di imposta per la quota che sarà a ciascuno di essi imputabile una volta approvati i lavori e ripartita la relativa quota parte di spesa.

Peraltro tale opzione, essendo strettamente personale, è opportuno che non sia manifestata per delega ma con espressa dichiarazione. Di conseguenza, ogni condomino dovrà, o utilizzando apposito modulo predisposto dall’amministratore, o tramite altra formalità, comunicare tale formazione in forma scritta.


3.4 I criteri per ripartire le spese

3.4.1 Quali sono i criteri di ripartizione delle spese?

La nascita dell’obbligo di pagamento delle spese condominiali coincide con il momento dell’adozione, da parte dell’assemblea condominiale, della delibera di approvazione della spesa, la cui quota a carico di ciascun condomino verrà poi liquidata in sede approvazione del piano di ripartizione. La funzione delle tabelle millesimali, predisposte secondo i criteri indicati dal codice civile, è quella di consentire il riparto proporzionale delle spese.

I criteri per ripartire le spese possono essere contenuti anche nel regolamento condominiale cd. contrattuale, ossia quello che viene predisposto dall’originario costruttore e che è richiamato nei singoli atti di acquisito. Le disposizioni contenute al suo interno prevalgono sulle regole del Codice civile.

Le tabelle millesimali sono necessarie anche ai fini della costituzione dell’assemblea e per la validità sia delle deliberazioni assembleari sia ai fini della misura della detrazione fiscale spettante a ciascun condomino. Tuttavia, l’assenza di tali tabelle non preclude lo svolgimento dell’assemblea ed in genere la gestione del condominio e in questo caso si farà riferimento a indicazioni contrattuali o ad accordi tra proprietari.

Il problema può porsi in quanto, ai fini di poter validamente usufruire delle detrazioni fiscali per lavori condominiali, l’Agenzia delle Entrate richiede, tra i documenti da conservare, la delibera assembleare di approvazione dell’esecuzione dei lavori e la tabella millesimale di ripartizione delle spese. Pertanto, in fase di eventuale controllo, è opportuno che sia quanto meno disponibile un documento, con data certa, sottoscritto da parte di tutti i proprietari/condomini da cui risulti il criterio di ripartizione delle spese che potrà essere fatto, ad esempio, anche in parti uguali. Si ricorda, infine che qualora non si possa fare riferimento a una tabella valida e vincolante e sorga una contestazione tra i condomini spetterà al giudice di definire i criteri di ripartizione adottati.


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